房产普法
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栏目将通过一个个发生在百姓身边的鲜活、真实案例的再现，用通俗、简洁的语言解析法律，分析案情、讲清道理、对正法律条文……
我们栏目有幸邀请到了山东民杰律师事务所副主任、创始合伙人、商事二部主任胡延波律师；近期胡律师将通过以案说法、以案释法，对案件进行分析和点评。
有关房产方面任何困惑及法律问题，均可以联系我们栏目。
开发商逾期交房业主如何维权
李先生咨询：我于2016年初在某小区购买商品房及车库一套，合同约定2017年9月份交房，逾期交房违约金按已付房款的每日万分之三承担，我按合同约定，分期交纳了全部房款（最后一次付款比合同约定晚了一个月）。2018年12月份开发商才通知交主房（车库尚未建完），我已经接了主房钥匙。合同约定双方出现争议的，由滨州仲裁委员会管辖。请问这种情况下，我该如何维护自己的合法权益？
胡延波律师解答：
根据相关法律规定及合同约定，开发商未按合同约定将验收合格的房屋交付给买受人使用，依法应当承担逾期交房的违约责任。你可以与开发商协商处理违约金赔偿事宜，协商不成的，可依法向滨州仲裁委员会提起仲裁。
首先，你可以依约向开发商主张逾期交付房屋的违约金。关于违约金的计算方法，具体来讲就是按照你已付房款乘以逾期交房的天数，再乘以合同约定的万分之三。关于逾期交房的起止时间，一般是以合同约定交付之日的次日作为违约金起算点，截止到开发商向你实际交付符合合同约定的商品房为止。
其次，主房与车库违约金起算时间一致，但截止时间不同。主房违约金计算截止到你实际收房之日（一般是以接钥匙为准），车库违约金则一直计算到开发商向你实际交付符合合同约定的车库为止。另外，买受人付款违约的，也应该根据合同约定承担相应的违约责任。建议购房者及时协商处理，或寻求法律途径解决，避免因为超过两年的诉讼时效，而不能保障自己的合法权益。
关于你提到的仲裁管辖问题，作如下介绍：商品房买卖合同属于民商事合同，对于争议解决方式，一般会约定由法院或仲裁委管辖，当事人在签订合同时如果选择了仲裁方式，那么根据该仲裁条款，一旦出现纠纷，双方协商不成的，就应该由所选择的仲裁机构进行管辖。
法律小常识：仲裁委员会是解决公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷的民商事仲裁机构。仲裁委依法独立行使仲裁权，实行一裁终局，其裁决与法院生效判决具有同等法律效力。滨州仲裁委员会自2003年成立以来，解决了大量民商事纠纷，取得了良好的法律效果和社会效果。
