全媒体记者：刘萍
特别感谢撰稿人：山东民杰律师事务所 李群
案情摘要：
张某与康某系夫妻关系。婚后，双方出资购买了一套房屋，房屋登记在张某的名下。2008年6月，被告刘某通过房屋中介公司与张某签订了《房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价款为20万元，一年内付清，在刘某付清房屋全部价款后，张某配合刘某办理房屋过户登记。合同签订后，刘某于当日交付房款15万元，并入住该房屋，居住至今。2008年11月，刘某付清了剩余的5万元房款，随后张某履行了为刘某办理房屋过户的义务，2009年1月刘某取得了房屋的所有权。2013年12月康某以房屋买卖本人不知情，未经本人同意为由诉至法院，要求确认张某与刘某的房屋买卖合同无效。
审理情况：
法院经审理认为，本案的争议焦点为张某与刘某签订的房屋买卖合同是否有效。首先，被告刘某与张某签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属合法有效。其次，刘某与张某签订买卖合同时，房屋产权证登记在张某一人名下，刘某有理由相信张某对该房屋有权进行处分，其次双方约定的房屋价款也与当时的市场价相当，依据《物权法》第一百零六条的规定，房屋买受人刘某属于善意第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故法院判决张某与刘某的房屋买卖合同合法有效，驳回原告的诉讼请求。
律师观点：
本案主要适用的是善意取得制度。
《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中，张某与刘某签订的房屋买卖合同，系自愿签订，是双方的真实意思表示，属合法有效。基于房屋所有权证上显示出卖人张某为该房屋的所有权人，据此刘某已尽到相关的谨慎义务，在已支付合理对价并办理完过户登记的情况下，刘某为善意第三人，适用善意取得制度获得了房屋的所有权。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，法院的判决是正确的。
