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全媒体记者：刘萍

特别感谢撰稿人：山东民杰律师事务所   胡延波、李群

案情摘要：
      2014年6月20日，原告赵某作为承租人与房主范某签订了《房屋租赁合同》。租赁期限为三年，赵某依约向范某支付了第一年房租人民币80000元整，向房屋中介机构支付中介佣金3300元。2015年3月7日，范某将涉案房屋出售给了李某，并办理了过户登记。2015年4月7日，被告李某以房屋已经出售给自己为由要求赵某限期搬离。赵某诉诸法院，要求继续承租该房。

审理情况：
      法院经审理查明，2014年6月20日，赵某（乙方）与范某（甲方）、滨州某房产中介服务中心（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的某小区1号楼1单元101室租赁给乙方用于办公；租赁期共36个月，自2014年7月25日至2017年7月24日止；租金为6666.7元／月；租金支付方式为年付，2014年7月5日支付第一年租金，2015年6月25日支付第二年租金，2016年6月25日支付第三年租金。上述合同签订后，赵某向范某支付了保证金6000元及首年房租80000元。
      2015年3月7日，范某将涉案房屋出售给了被告李某。根据原告赵某提交的其从主管部门调取的《存量房买卖协议》显示，范某与李某在涉案房屋的买卖协议中未涉及该房屋已由原告赵某承租以及对房屋上已存在的租赁合同如何处理的约定。
      法院认为，原告赵某与被告范某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。承租人与原房屋所有人范某签订《房屋租赁合同》后，房屋已交付承租人使用，承租人也已支付租金，赵某对房屋享有合法承租和使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。故判决支持原告的诉讼请求。

律师观点：
      本案主要适用“买卖不破租赁”原则。
      根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。本案中，承租人赵某与原房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，房屋所有权虽然发生变动，但原租赁合同对承租人和新房主继续有效。由此，承租人赵某提出要求继续租赁的要求是合法的，李某无权要求承租人限期搬离，但有权要求承租人支付租金。因为，李某在取得该房产所有权的同时也取得了收益权。
      需要注意的是并不是所有的租赁都适用买卖不破租赁原则。
      1、在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则
      根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
       2、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用该原则
       查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。