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房产普法NO.11 | 买了商铺一直未过户,后规划调整无法经营,这可咋办
查看次数:1927   更新时间:2019-5-31 18:35:14

房产普法NO.11 | 买了商铺一直未过户,后规划调整无法经营,这可咋办?

房产普法

公益普法栏目《房产普法》旨在传递房地产法律知识,提高房地产各方参与人员的法律意识,为打造有序的房地产市场贡献一份力量。

栏目将通过一个个发生在百姓身边的鲜活、真实案例的再现,用通俗、简洁的语言解析法律,分析案情、讲清道理、对正法律条文……

我们栏目有幸邀请到了山东民杰律师事务所律师为我们深入解读;通过以案说法、以案释法,对案件进行分析和点评。

有关房产方面任何困惑及法律问题,均可以联系我们栏目。

继续履行不能实现合同目的的处理

案情回顾:

冯某与开发公司签订商铺买卖合同,冯某向开发公司购买广场的一处商铺,合同已在主管部门登记备案。合同签订后,冯某按约支付了全部价款,开发公司已将商铺交付冯某使用,但一直未办理产权过户手续。后因经营问题,开发公司对广场的全部经营面积进行调整,重新规划布局,为此陆续与大部分购房业主解除商铺买卖合同,并开始在广场内施工,冯某一直不同意解除合同,致使开发公司不能继续施工,6万平方米建筑闲置,同时冯某也不能在其商铺经营。

争议焦点:

是否应当解除双方上述商铺买卖合同。


王文志律师点评:

冯某与开发公司签订的商铺买卖合同合法有效。当违约情况发生时,继续履行是违约方承担责任的首选方式。但是,当继续履行不能实现合同目的时,就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。当违约方继续履约所需的财力物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,应该允许违约方解除合同,用赔偿损失来代替继续履行。在以分割商铺为标的物的买卖合同中,买方对商铺享有的权利,不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥,买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在广场的大部分业主已经退回商铺,开发公司对广场重新规划布局的工作,广场内不再具有商铺经营的氛围条件。


冯某以其在广场中只占很小比例的商铺,要求开发公司继续履行合同,不但违背大多数商铺业主的意愿,影响广场物业整体功能的发挥,且由于广场内失去了商铺的经营条件,再难以通过经营商铺盈利,继续履行实非其本意。仅因双方当事人之间的互不信任而使广场物业整体改造被闲置,使双方当事人的利益受损,且造成社会财富的极大浪费。从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发,依照公平和诚实信用原则,尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效,冯某在履行合同过程中没有任何违约行为,涉案商铺买卖合同也应当解除。

适用法律:

《中华人民共和国合同法》

第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的全同,受法律保护。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

王文志律师

  山东民杰律师事务所专职律师,律所工会主席,中共党员,毕业于山东政法学院警官学院,监狱学专业,法学学士,三级心理咨询师,曾就职于浙江省青田县人民法院,担任预备法官、执行员职务。

  先后担任滨州市滨城区市东街道办事处、高新区小营街道办事处、高新区财政局、滨州市房地产中介行业协会等党政机关法律顾问,担任德州银行滨州分行、邹平金桥集团、山东华越金属科技有限公司、博兴长虹彩钢有限公司、山东聚九元食品有限公司、滨城区鑫百顺不动产、玛雅房屋滨州总部、21世纪不动产滨州总部、雅居不动产等多家企业担任常年法律顾问。



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